Non necessita il permesso di costruire per “pergolati e strutture amovibili”.

Il Consiglio di Stato, in sede giurisdizionale (Sezione Sesta) con sentenza n. 1777/2014, si è pronunciato definitivamente in merito all'esclusione dagli abusi edilizi di strutture “non ancorate in modo fisso al pavimento”.

Non c’è bisogno, quindi, di chiedere, al Comune, il permesso di costruire se si vuole realizzare una "struttura di arredo, installata su pareti esterne dell’unità immobiliare di cui è ad esclusivo servizio, costituito da struttura leggera e amovibile, caratterizzata da elementi in metallo o in legno di esigua sezione, coperta da telo anche retrattile, stuoie in canna o bambù o materiale in pellicola trasparente, priva di opere murarie e di pareti chiuse di qualsiasi genere, costituita da elementi leggeri, assemblati tra loro, tali da rendere possibile la loro rimozione previo smontaggio e non demolizione".

Per i giudici amministrativi la tenda-pergolato, con le caratteristiche innanzi descritte, "non configura né un aumento del volume e della superficie coperta, né la creazione o modificazione di un organismo edilizio, né l’alterazione del prospetto o della sagoma dell’edificio cui è connessa, in ragione della sua inidoneità a modificare la destinazione d’uso degli spazi esterni interessati, della sua facile e completa rimuovibilità, dell’assenza di tamponature verticale e della facile rimuovibilità della copertura orizzontale."

Il Consiglio di Stato ha così precisato che simili strutture sono da "qualificarsi alla stregua di arredo esterno, di riparo e protezione, funzionale alla migliore fruizione temporanea dello spazio esterno all’immobile cui accede, in quanto tale è riconducibile agli interventi manutentivi non subordinati ad alcun titolo abilitativo" (art. 6, comma 1, d.P.R. n. 380/2001).

Rientrano pertanto nell'edilizia libera.

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Chiusura balcone senza permesso di costruire, la sentenza del TAR Campania

Il TAR Campania con la sentenza n. 1921/2017 si esprime sul ricorso presentato dal proprietario del balcone. La ricorrente, premettendo che si tratta di mere opere minori, deduce violazione della normativa urbanistica ed edilizia trattandosi di ristrutturazione consentita dagli strumenti urbanistici. 

Il TAR chiarisce che la realizzazione di una veranda rappresenta un intervento di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio con incremento delle superfici e dei volumi, come tale, subordinato a permesso di costruire ai sensi dell’art. 10 dpr n. 380 del 2001. In questo caso è stato creato un nuovo volume edilizio, incidente anche sotto il profilo dell’alterazione dei prospetti e della sagoma dell’edificio.

Il presupposto per l’esistenza di un volume edilizio è costituito dalla costruzione di almeno un piano di base e due superfici verticali contigue, così da ottenere una superficie chiusa su un minimo di tre lati.

Gli interventi edilizi che determinano una variazione planovolumentrica e architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzati, quali le verande edificate sulla balconata di un appartamento, sono soggetti al preventivo rilascio del permesso di costruire. In materia edilizia, una veranda è da considerarsi un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata a non sopperire ad esigenze temporanee e contingenti con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell’immobile. Nel caso in esame è stato realizzato un aumento volumetrico, nonostante l’uso di pannelli in alluminio. Pertanto il Tribunale amministrativo respinge il ricorso e conferma la demolizione della veranda.

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Cambio destinazione d’uso:

se la trasformazione è “urbanisticamente rilevante” è necessario il permesso di costruire. Dal Tar Lazio i chiarimenti

 Solo il cambio di destinazione d’uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire, in quanto non incide sul carico urbanistico. Nel caso di trasformazione, attraverso opere interne ed esterne, di un immobile da garage ad uso residenziale, è necessario il permesso di costruire. Questo il principio richiamato dal TAR Lazio con la recente sentenza. 

Il Caso

Il caso in esame riguarda il ricorso presentato in seguito all’annullamento di una DIA, relativa ad un cambio di destinazione d’uso con opere e modifiche dei prospetti da autorimessa e da magazzino ad abitazione, realizzata conservando volumi e superfici lorde esistenti.

Il Comune dispone l’annullamento della DIA in quanto le opere sono volte a trasformare autorimessa e magazzino in abitazione,  mutando radicalmente la destinazione d’uso degli immobili in questione ed incidendo in modo determinate sul carico urbanistico. 

Parere Tar Lazio

Per la normativa edilizia, le opere interne e gli interventi di ristrutturazione urbanistica, come pure quelli di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, necessitano del preventivo rilascio del permesso di costruire, e non di semplice DIA, ogni qual volta comportino mutamento di destinazione d’uso tra due categorie funzionalmente autonome. 

In particolare, viene richiamato l’art. 23-ter, comma 1 del dpr 380/2001, ai sensi del quale costituisce: 

mutamento d’uso urbanisticamente rilevante ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.

In linea al costante orientamento della giurisprudenza (TAR Lazio 4225/2017 e 1439/2017) i giudici romani stabiliscono che non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage in un locale abitabile, senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano. 

Di fatto si configura un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire. 

Alla luce di quanto esposto, il ricorso viene respinto. 

Quando il cambio di destinazione d’uso è “urbanisticamente rilevante”?

Qualora  il cambio di destinazione d’uso avviene fra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, necessita di permesso di costruire poiché incide in maniera rilevante sul carico urbanistico, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti. Snodo cruciale è, quindi,  la rilevanza urbanistica del cambio di destinazione d’uso.

Secondo i giudici amministrativi si parte dalla distinzione tra:

• locali abitabili, immobili a destinazione residenziale
• locali accessori, autorimesse, cantine, garage

Se c’è passaggio tra i due, il cambio è “urbanisticamente rilevante”.

Non occorre il permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso quando avviene tra categorie edilizie omogenee in quanto, in tal caso, la variazione non incide sul carico urbanistico.

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REALIZZAZIONE MURI O MURETTI

 Secondo la giurisprudenza (cfr., di recente, T.A.R. Liguria, Sez. I, n. 1006 del 17 ottobre 2016), la realizzazione di “muretti” può essere qualificata come intervento di nuova costruzione, con quanto ne consegue ai fini del previo rilascio del necessario titolo abilitativo, qualora abbia l’effettiva idoneità di determinare significative trasformazioni urbanistiche ed edilizie (Consiglio di Stato, sezione VI, 4 luglio 2014, n. 3408). Per valutare se l’opera necessiti di permesso di costruire o se è sufficiente una SCIA, pertanto, non è importante tanto il nomen attribuito al manufatto o la funzione che esso è destinato ad assolvere (muro di cinta o di contenimento), ma bisogna considerare il rapporto effettivo dell’innovazione con la preesistenza territoriale, onde valutare se essa superi in concreto o meno la soglia della trasformazione urbanistico-edilizia (Cons. Stato, sez. VI, 4 gennaio 2016, n. 10).

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DEFINIZIONI E PRECISAZIONI

VOLUME TECNICO: il volume tecnico “corrisponde a un’opera priva di qualsivoglia autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché è destinata a solo contenere, senza possibilità di alternative e comunque per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali della medesima” (Consiglio di Stato sentenza n. 507/2016).

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ASSERVIMENTI DI TERRENI IN COMUNI DIVERSI

DIRITTO URBANISTICO - EDILIZIA - Corretto sviluppo della densità edilizia - Rispetto dell'indice di fabbricabilità fondiaria - Limiti fissati dal piano - Stretto e inscindibile legame tra atti di asservimento e normativa urbanistica - Asservimento illegittimo.

NORMATIVA COLLEGATA

D.M. 2 aprile 1968 n. 1444

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 PIANO CASA CAMPANIA

Modifiche introdotte al Piano Casa Campania con la L.R. n. 6 del 2016.